IGP-M ou IPCA: qual Indice usar no Reajuste dos Contratos de Aluguel?

Saiba como funcionam os dois índices e entenda as vantagens e desvantagens do uso de cada um deles para o reajuste de aluguel

Um contrato de locação de imóvel garante uma série de obrigações e direitos às partes envolvidas (locador e locatário). As informações contidas neste documento incluem reajustes de aluguel, prática garantida aos locadores pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que estabelece as regras para os contratos de locação celebrados em âmbito nacional.

Os ajustes podem seguir diferentes referenciais e ser negociados de forma diferente entre inquilinos e proprietários. Junto com o QuintoAndar, maior plataforma habitacional da América Latina, preparamos um guia para te ajudar a entender o ajuste e como funciona.

Como funciona o reajuste de aluguel?
O reajuste do aluguel é uma medida que sempre é implementada no aniversário do contrato de locação. Portanto, 12 meses após o início do contrato, seu valor será reajustado para corresponder ao índice de mercado.

O que é o IGP-M?

O IGO-M, ou Índice Geral de Preços do Mercado, é divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e calculado com base em outras três taxas: Índice de Preços por Atacado (IPA), Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e Índice Nacional do Custo da Construção (INCC).

Pela tradição no mercado imobiliário brasileiro, o IGP-M costuma ser o indexador mais utilizado para o reajuste de aluguel. No entanto, trata-se de um indicador bastante sensível à variação do câmbio, e sua utilização pode se tornar prejudicial ao inquilino, em casos de alta do dólar, ou mesmo ao locatário, quando o valor da moeda cai radicalmente.

Vantagens e desvantagens de usar o IGP-M no reajuste

Atualmente, em abril de 2022, o IGP-M acumula uma alta de 14,66% nos últimos 12 meses. Mas, para se ter uma ideia, um ano antes (em março de 2021), esse mesmo acúmulo era de 32,02%. Olhando assim, dá para imaginar porque, para muitos proprietários, pode parecer vantajoso utilizar este índice para a correção do seu contrato de aluguel.

Como é tradicional no mercado imobiliário brasileiro, o IGP-M costuma ser o indicador mais utilizado para reajustes de aluguéis. No entanto, é um indicador muito sensível a mudanças nas taxas de câmbio, e seu uso pode ser prejudicial aos inquilinos em caso de um dólar mais alto, ou mesmo uma queda acentuada no valor da moeda.

No entanto, apesar de parecer uma escolha que vai trazer maior rentabilidade para o locador, é preciso pensar que essa decisão também pode fazer com que um imóvel demore mais para ser alugado – ou, ainda, tenha seu contrato encerrado antes do tempo por um inquilino que não consegue arcar com valores muito mais altos de aluguel.

Além disso, nem só de altas estonteantes vive o IGP-M. Em 2017, por exemplo, o acumulado do IGP-M ficou negativado, com o índice registrando -0,52%. Então, é preciso pensar bem se vale a pena aderir a este indexador em um contrato de locação de imóveis.   

O que é o IPCA?

 IPCA é a sigla para Índice de Preços ao Consumidor Amplo. Calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) mês a mês, esse indicador considera o custo de vida das famílias e serve como base para a definição da meta de inflação pelo Banco Central.

Em razão da volatilidade do IGP-M, registrada principalmente a partir de 2020, muitos proprietários passaram a aderir ao uso do IPCA como índice de reajuste no contrato de aluguel, já que os valores dele vinham se mantendo dentro de uma média esperada para as correções anuais do valor pago pelos inquilinos.

Vantagens e desvantagens de usar o IPCA no reajuste

Como já dissemos, o IPCA é o índice base da inflação no país. Em março de 2022, o IPCA acumulado dos últimos 12 meses está em 11,30%. Apesar de estar sofrendo uma recente ligeira alta em seus valores, o IPCA ainda segue sendo uma boa escolha para o reajuste dos valores de aluguel, com índices menores que os do IGP-M.

Isso porque, historicamente, o IPCA apresenta menor volatilidade do que o outro índice. Desta forma, apostar no IPCA para a correção anual do aluguel representa menor risco tanto para o proprietário, que terá menos chance de ver seu imóvel parado, quanto para o locatário, que terá menor probabilidade de ter que se preocupar com mudança e procura por outro imóvel depois de um ano, por exemplo.